Oceňování pro dědictví

Jeden objekt - různé ceny

(Ekonom č.11, 14.-20.3.2002, str. 54-55) 


Tři čtvrtiny všech realitních obchodů se v České republice provádějí za ceny, které se liší od ocenění, jak je stanovuje vyhláška.

Společnost REAiA consulting, která je předním poskytovatelem informací o uskutečněných realitních transakcích, v nedávno zveřejněné analýze porovnává skutečné prodejní ceny nemovitostí s administrativními cenami vypočtenými podle tabulek Ministerstva financí. Analýza zkoumá, v jaké míře obvyklá cena odpovídá ceně administrativní – a zda by tedy bylo možné určovat obvyklou cenu podle metodiky oceňovací vyhlášky. Analýza společnosti REAiA consulting je podnětem, aby se každý, kdo si nechá ocenit nemovitost, začal zajímat, jak konečná cena vznikla.

clanek_ekonom.jpg

Oceňovací vyhláška Ministerstva financí je závazný postup, kterým se zjišťují ceny pro účely stanovené zvláštními předpisy, např. zákonem o investičních společnostech a investičních fondech, zákonech o penzijním připojištění, zákonem o konkurzu a vyrovnání a podobně.

Nejširší uplatnění však vyhláška nachází v souvislosti se zákonem o dani dědické, darovací či dani z převodu nemovitostí.

Významný cenový faktor, jímž je poloha nemovitosti, se do vyhláškového ocenění promítá pomocí tzv. koeficientu prodejnosti. Přestože novely oceňovací předpisu tento koeficient průběžně aktualizují, výrazné rozdíly mezi cenou administrativní a cenou obchodovanou stále zůstávají.
 

Jako impulz k analýze uvádějí její autoři právě časté dotazy na řešení problémů při dědickém řízení. Tazatelé – dědicové si totiž stěžovali, že při ocenění děděného majetku byla cena nemovitostí stanovena na základě administrativního předpisu. S vysvětlením, že takto provedený odhad mají považovat za cenu obvyklou. To je cena, která je pro účely dědického řízení rozhodující.

Analýza vychází z údajů o 894 obchodech v celkové hodnotě 1,5 mld. korun. Celková administrativní cena, která je rovněž uvedena, činí 1,9 miliardy korun. Při zpracování analýzy brali autoři v úvahu všechny obchody, u nichž měli k dispozici právě i vyhláškovou cenu. Toto hledisko bylo jediným kritériem.

Cenu nemovitosti může určit buď přidělený znalec v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí, nebo profesionální odhace majetku.

Znalce (v ČR jich je asi šest tisíc) jmenují krajské soudy. Znalci většinou určují cenu podle vyhlášky. Problém tohoto způsobu oceňování je v tom, že jedním předpisem nelze postihnout všechny vlivy a specifika, které je schopen posoudit místní expert mající dostatek kvalitních tržních informací. I dva stejné domy, stojící vedle sebe, mohou mít diametrálně odlišnou trřní cenu, pokud třeba druhý sousedí se hřbitovní zdí. Matematický model pro přesný výpočet tržní ceny neexistuje.

Odhadci pracují na základě koncesní listiny. Řídí se více situací na trhu nemovitostí a standardními oceňovacími metodami (věcná, výnosová a srovnávací). Využívají informační systém MOISES, který jim slouží jako pomůcka pro tržní oceňování nemovitostí. MOISES je údajně v České republice jediný svého druhu.

Vyhláška má zabránit, aby nebyly ceny nemovitostí zkreslovány. Pro cenu, která by odrážela co nejvěrněji realitu, je však nutné použít jemnější nástroje. Věrohodnost kvalitního ocenění nespočívá v počtu stran expertizy či ve složitosti použitého matematického modelu, nýbrž v kvantitě a kvalitě zapracovaných tržních informací a ve schopnosti experta těmito daty v ocenění průkazně argumentovat.

Kde všude je třeba znát cenu nemovitosti

- při prodeji/ nákupu (i dražba)

- pro účely zástavy (i hypotéka)

- v rámci oceňování podniků

- při vkládání nemovitosti do základního kapitálu společnosti

- pro účely účetnictví (opravné položky)

-  pro majetková  vyrovnání (dědictví)

Česká republika

testováno 894 obchodů za 1,536 mld. Kč administrativně oceněných na 1,927 mld. Kč

 ve 24 % případů je administrativní cena v intervalu ceny obvyklé (rozdíl do 10 procent od ceny obchodované),
v každém čtvrtém případě tedy lze cenu administrativní ztotožnit s cenou obvyklou

 ve 3 případech ze 4 je tento rozdíl vyšší a nelze tedy cenu administrativní ztotožnit s cenou obvyklou

 ve 22 % případů je absolutní rozdíl ceny obchodované a administrativní větší než 100 %, v 8 % případů větší než 200 %

Praha

testováno 164 obchodů za 1,423 mld. Kč administrativně oceněných na 1,070 mld. Kč

v necelých 18 % případů je administrativní cena v intervalu ceny obvyklé (rozdíl do 10 % od ceny obchodované)

 v méně než jednom případě z pěti lze tedy cenu administrativní považovat současně za cenu obvyklou

 ve 34 % případů je absolutní rozdíl ceny obchodované a administrativní větší než 100 %, ve 13 % případů větší než 200 %

Okres Kroměříž

testováno 172 obchodů za 146 milionů administrativně oceněných na 159 mil. Kč

 ve 25 % případů je administrativní cena v intervalu ceny obvyklé (rozdíl do 10 procent od ceny obchodované), v každém čtvrtém případě lze cenu administrativní ztotožnit s cenou obvyklou

 ve 34 % případů je absolutní rozdíl ceny obchodované a administrativní větší než 100 %, ve 12 % případů větší než 200 %

graf_ekonom.jpg

Autor: Ludvík Šojdr  |  Datum: 17.8.2009 10:58