Oceňování nemovitostí

Cenu neurčují jen metry čtvereční

Hospodářské noviny 22.3.2001

   Byl jsem požádán o odbornou radu v kauze, která velmi připomíná spor o cenu jednoho z pozemků, na nichž má v Hranicích na Moravě vyrůst nový závod firmy Philips. Nejmenovaná obec prodala svůj pozemek na výstavbu asi stomilionové investice privátní firmě. Před dokončením stavby vyšla najevo skutečnost duplicitního zápisu v katastru nemovitostí s tím, že vlastníkem pozemku nebyla obec, nýbrž soukromá osoba. Ta se nezaviněně ocitla v situaci, kdy je „nucena“ svůj pozemek pod stomilionovou stavbou privátní firmě prodat. Přišla se tedy poradit jaká je cena pozemku. Jak se vlastně má určovat hodnota pozemku, který je prodáván za takto a podobně mimořádných okolností trhu?

   Jednou z věcí je tedy hodnota pozemku na úrovni obvyklé ceny, za kterou by firma (v Hranicích obec) ráda pozemek koupila. Druhou věcí je ekonomické zhodnocení mimořádných okolnosti trhu, za nichž se obchod v obou případech odehrává. Dle mého názoru si lze tyto mimořádné okolnosti trhu představit jako ocenitelnou „zátěž“ váznoucí na předmětném pozemku. Touto zátěží je v podstatě břemeno „popření vlastnických práv v oblasti svobodného rozhodování a nakládání s pozemkem“.  Hodnota tohoto břemene je úměrná velikosti realizované investice, tedy investice, kterou by v případě nesouhlasu s prodejem pozemku bylo nutno přemístit jinam. Je totiž jistě rozdíl, zda jsem ve svém svobodném rozhodování vystaven tlaku např. ojedinělého stavebníka garáže nebo tlaku mediální kampaně na republikové úrovni.

   Hodnota majetku v těchto případech tedy nespočívá pouze v určení obvyklé ceny pozemku, ale i v ocenění nehmotných práv spojených se svobodným rozhodnutím prodat či neprodat pozemek. Tato nehmotná práva jsou v daných mimořádných okolnostech, které nastaly na trhu, nedílně spjata s prodejem pozemku a jsou jistě ocenitelná. Hodnota těchto práv pak roste se závažností případu, tedy s velikostí investice a s nevratností celého procesu (stupeň výstavby).

   V případě pozemku v Hranicích vznikla původně dvě zcela rozdílná ocenění jeho hodnoty. Nakonec byl odstraněn rozdíl v těchto oceněních (HN 20.března) a byla určena obvyklá cena podle metod Naegeliho a Bradáče. Z výčtu použitých metod se domnívám, že mohl být zvolen nevhodný způsob ocenění. Podstata hodnoty předmětného pozemku dnes už není spjata ani tak s jeho velikostí, či obvyklou cenou za metr čtvereční,  jako především s hodnotou nehmotných aktiv spojených s tímto pozemkem. Ocenění pozemku tedy již není o hodnotě vlastnictví hmotné části nemovitosti, nýbrž především o hodnotě nehmotného realitního majetku, která představuje individuální právní nároky spojené s vlastnictvím této hmotné nemovitosti.

  Vzhledem k relativně krátkému období rozvoje tržní ekonomiky v ČR může být pojem nehmotného realitního majetku poměrně neznámý, ale to ještě neznamená, že neexistuje.

   Nehmotný realitní majetek zahrnuje všechny individuální zájmy, výnosy a práva související s vlastnictvím fyzických nemovitostí. Nemovitost je pojem spojený s hmotnými aktivy jako jsou pozemky, stavební úpravy pozemků, budovy a podobně.

   Nehmotný realitní majetek představuje individuální právní nároky spojené s vlastnictvím hmotné nemovitosti. Protože všechny právní nároky mají nehmotnou povahu, je tento realitní majetek (real property) nehmotným aktivem. The Dictionary of Real Estate Appraisal (Appraisal Institute, 1993, 3. vyd., str. 294) definuje nehmotný realitní majetek takto: Všechny zájmy, užitky a práva obsažená ve vlastnictví fyzické nemovitosti; souhrn práv, s nimiž je vlastnictví nemovitosti svázáno.

   Právní nároky přitom mají různou povahu. Tak například nehmotný realitní majetek může zahrnovat mezi jinými právo nemovitost užívat, prodat, pronajímat, odstranit,  dále právo kontrolovat přístup k nemovitosti i uplatnit všechna nebo žádné z těchto práv.

   Rozdíly mezi hmotnými nemovitostmi a nehmotnými realitními právy se mohou jevit jako jemné a legalistické. Nicméně tyto druhy majetku jsou zcela objektivní a zejména v případech, kdy mimořádné okolnosti trhu jsou důvodem pro jejich pojmenování, je nutno je jasně rozlišit a popsat.

   Přístup k ocenění pozemku v Hranicích toto jednoznačné rozlišení, popsání a následné ocenění nehmotného realitního majetku souvisejícího s fyzickým vlastnictvím předmětného pozemku postrádá. Nutno podotknout, že hodnota nehmotného realitního majetku vázaného na konkrétní hmotnou nemovitost, může být v konkrétní situaci i výrazně vyšší, než obvyklá cena této hmotné nemovitosti. Domnívám se, že v kauze pozemku pro Philips se jedná právě o tento případ. Nechci posuzovat, kdo za co může a jak by se věci měly řešit. Pouze se snažím posoudit situaci, která jako souběh okolností nastala a dala současně vzniknout velmi hodnotnému nehmotnému majetku. Velikost pozemku či jeho obvyklá cena jsou v daném případě pravděpodobně majetkovými položkami zcela podružnými.  

                                Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, REAiA consulting s.r.o.