Oceňování nemovitostí

Diskuse znalců a odhadců nad cenami URS, RTS, THU.

Diskuse byla vyvolána doplněním metodiky oceňování pro ČS vyžadující analýzu rozpočtových nákladů a prací prováděných svépomocí.

Podnět:

Přeji hezký den a  omlouvám se za nevyžádáný email.

 

Zajímala by mne Vaše osobní zkušnost.

Spořitelna vydala 4.10.2010 přípis týkající se analýzy rozpočtových nákladů s ohledem na práce prováděné svépomocí.

Jsou tam nějaká kritéri (úspora prováděním prací svépomocně může činit max. 20% nákladů, pokud to je více je nutno  dokládat smlouvy o dílo atd.)

 

Má zkušenost z mého regionu je asi takováto:

 

Dle jednotkových cen (RTS, URS, THU..) dnes vychází standardní RD za 4500,-Kč/m3 až 4750,-Kč/m3

Tj. u RD 1000m3 4,5 až 4,75 mil.

 

Vždy se u novostaveb lidí ptám (i když to nepotřebuji – zajímá mne to) za co to pořídili.

Zcela bězně se dozvídám, že takovýto dům postavili (např.) za cca 3,0 mil.(pokud to nezadali na klíč a jen trochu si ty dodavatele jednotlivých prací cenově otestují a nevezmou prvního)  – a to tam tu svépomoc uplatnili třeba jen na hrubé stavbě..

Já nevím jak to dělají, ale dům vypadá velmi dobře, kvalita je nezpochybnitelná. Před 3 týdny jsem byl na novostavbě, kde měli mít podle THU hrubou stavbu za 1,6 mil a oni mi říkají, že je to všechno stálo 800 tis.. (komplet hrubá stavba..)

 

Jaká je Vaše zkušenost ve Vašem regionu?

 

Nechci nějak zpochybňovat ta čísla (RTS, URS, THU..), ale mám takové podezření, že ty stavební práce jsou hodně deformované především státními zakázkami.. respektive nevím strukturu těch staveb z nich čísla vycházejí, ale lidi to tady staví nějak divně levně..

 

Mám teď  totiž konkrétní případ, kde  vychází rozpočet na těch 4,5 mil. a oni mi dali celkový rozpočet na 2,2 + 600 tis. co si udělají svépomocně; tedy celkem za 2,8 mil...

 

Já budu muset naplnit požadavek metodiky a „odstřelit“ jim to, ale mám dojem, že kromě staveb na klíč pro nějaké doktory (kteří neumí nebo nechtějí zatlouct ani hřebík)  neprojde pro spořitelnu kvůli tomuto kroku vůbec nic.. Možná tak v Praze a Brně..  Samozřejmě vyrozpočtovat tu stavbu na 4,5 mil. umí každá stavební firma..

 

Takže můj dotaz? Jak to máte u Vás?

Jaká je Vaše zkušenost?

 

Díky!

 

Došlé reakce: 

(s ohledem na čas jsem si nevyžádal souhlas s publikováním názorů, proto dodatečně mažu připojená jména)

 

Dobrý den,
jsem na tom úplně stejně, většina novostaveb je takto řešena s vlastním rozpočtem
kolem 2,80 mil Kč. U rozestavěné stavby jsem před týdnem zažil obdobnou situaci mně
to vyšlo cca 1,58 mil Kč a prostavěno bylo 0,90 mil Kč - hrubá stavba, kterou řešily
kombinací), ale bylo to pro jinou banku, takže bez problému.

 

Dobrý den pane kolego,
zatím jen krátce. Moje zkušenosti jsou podobné s tím, že obvykle dostávám informaci od klientů v tom směru, že jsou schopni zajistit svépomocí práce za více než 20 % z oficiálního rozpočtu. Druhá věc je,že v nějakém případě je stanovený rozdíl max. na 10 % odchylky od rozpočtu a zde se domnívám, že s našimi možnostmi a tím, že nejsme obvykle kvalifikovanými rozpočáři, nejsme schopni zcela přesně odhadnout +/- 10 %. Ta odchylka dle mého názoru může být i větší aniž by to znamenalo nějaký rozpor nebo nepoctivost ze strany klienta.

 

Dobrý den,

Má zkušenost je úplně stejná jako Vaše.

Mám domy k ocenění výrazně levnější než kalkulovaný rozpočet, pokud si investor vybírá drobné dodavatele, řemeslníky a sleduje (hlídá si) cenu materiálu i práce.

Jsou však domy i dražší, pokud investor dostatečný výběr neprovádí nebo volí dražší materiály dle svých přání.

 

Dobrý den,

já s Vámi v podstatě souhlasím s tím, že pokud si dům staví svépomocí, tak to postaví levněji. Ale myslím, že u rodinných domů na klíč, dodavatelsky, ty jednotkové ceny RTS celkem sedí. ( i když třeba u hal ne). Samozřejmě záleží, o jaký dům se jedná. Ceny RTS jsou pak zpracovány statisticky - průměrné. Zajímavé informace jsou na internetu na „Českých stavebních standardech – katalog stavebních prací“. Nicméně si myslím, že pěněžní ústavy nemají nic společného s realitou. Můžou si dělat své podmínky pro hypotéky a své metodiky, jak nemovitost ocenit.

 

Já s tímto názorem v podstatě souhlasím. Právě v současné době jsem
musel odstřelit jeden takový případ, kdy vlastníci rodinného domu,
který získali darem od rodiny začali komplexně rekonstruovat a
udělali si pro tuto rekonstrukci svůj rozpočet. Sice neodborně, ne
zcela správný a úplný, ale v mezích jejich možností a maximálního
provedení vlastních prací.
Jednalo se o rozpočet na 700 tis Kč.
Já když jsem spočítal cenu domu a a z ní percentuálně podle položek
rozsah prací, které se tam mají dělat, tak mě vyšlo 2,8 mil. Kč,
protože samozřejmě jsou kalkulovány z reprodukční ceny.
Samozřejmě tím jsem jejich výhled úplně pohřbil. Jednak práce byly v
určitém stupni rozpracovanosti a dům nebyl obyvatelný a jejich
příjmové možnosti nedovolují, aby si vzali půjčku, resp.úvěr vyšší.
Napsal jsem tedy do doporučení jedinou věc. A to, aby přeložili
položkový rozpočet od autorizovaného rozpočtáře, že jej odkontroluji
z hlediska položkového, zda jsou tam uvedené skutečně všechny práce,
které se na domě mají provést a ten pak potvrdím. Samozřejmě ten
položkový rozpis je opět to, o čem hovoříš, že ceny jsou neúměrně
navýšené, ale to už musí být věcí toho rozpočtáře, jak si s tím
poradí.
Já jsem v daném případě nemohl riskovat, že jim potvrdím jejich
rozpočet, oni to nedokončí, úvěr se jim nebude moci zvýšit a dům
zůstane nedokončený bez možnosti užívání a oni třeba přestanou
splácet.
Ta jejich úvěrářka mě obratem po obdržení volala, ale bohužel jsem
ji musel sdělit, že jiné řešení neznám a tak ji asi nezbylo než se
pustit touto cestou. Další osud zatím neznám.


 

Velice, velice obdobná.

Průměrný rodinný dům, OP cca 1000 m3, dle URSu cca 5600 Kč za 1 m3 OP, dodavatelská cena místních firem cca 3000 Kč za 1 m3 OP. Svépomocí 20-40 % dolů.

Začal jsem to tak psát do posudku a zatím to nikdo nerozporoval.

S pozdravem

 

Má zkušenost je velmi podobná, stavební firmy se v minulých letech tzv. namlsali a "neumí" stavět levněji. Vezme -li si investor zedníka s jedním pomocníkem a má v rodině dalšího řemeslníka, vystihne různé akce na slevy, je schopen pořídít až o 40 % stavbu levněji a to je možné ještě uvažovat nižší ceny u prací tzv. bez "papíru.
 
 
 
mam stejnou zkušenost, region zdar n.s.
 
 
Dobré ráno Ludvíku,
50 % dělají lidi na moravském Slovácku svépomocí  a  mně konkrétně se stalo, že  od spořky odešli ke KB či WHB,  kde  tuto alchymii  nemají....  blbě se mi jenom potom  zdůvodňuje, proč  platili  předem za   posudek ...
 
 

Dobrý den pane Šojdr,

Já jednoduše dodržuji metodiku příslušné banky (v tomto případě ČS, a.s.) a nic jiného neřeším. Znám i opačné případy, kdy se lidi do ceny nevešli a pak byl problém.

Přeji pěkný den  

 

Tady v okolí Tábora je to obdobné - venkovské firmy staví levněji, většinou odpadají některé položky z VRNů, venkov vyloženě využívá i "melouchářů", různých pomocníků za hotové.....(s tím se ale nedá kalkulovat, i když je to fakt)  Je to jasné i na př. u soudů,  kdy při dělení majetku se jede oficielně dle THU - a strany tvrdí že to tolik nestálo. Dalo by se to upravit jednotkovou cenou - a koeficientem dle lokalit ale takové statistiky se budou těžko tvořit.   zdravím 
 

Dobrý den,

souhlas, region  Rychnov n.Kn. Jinak pro spořitelnou prakticky nedělám, protože se mi nepodařilo dosud stihnout do 3 min. "uchvátit" zakázku. Nemám toiž nikoho, kdo je stále "přilepený" na internetu.
 
Zdraví
 
 
 
 

Já si myslím, že se může ušetřit tak 20 – 25 %, pokud má člověk zkušenosti a není to stavební laik, jinak ho to bude stát ještě víc.

Dá se ušetřit i více, pokud je stavebníkem zedník, který si část práce udělá sám nebo má dobré známé, kteří mu tam dělají, ale zase on chodí  jim na oplátku něco dělat, jak to bylo dříve.  Nebo je to na úkor kvality, která se může projevit až za  několik let.

Ahoj a přeji pěkný den,

 

Dobrý den, pane inženýre,
mám stejnou zkušenost z Liberce, THU jsou cenově přemrštěné, myslím si, že je to mimo jiné i tím, že autoři stejné objekty neustále indexují o nárůst inflace, i když trh se tak nechová, protože ho tlačí konkurence. Také je rozdíl mezi velikostí stavební firmy, jakou má režii a podobně. U nás se dá pořídit RD za 3 500,- Kč/m3 bez venkovních úprav.
S pozdravem
 
 
Také hezký den,
pochybuji, že za  takovou činnost jsme zaplaceni. Kdoví, jaká bude směrnice příští. On i majetek má svoji hodnotu  jen tehdy, pokud se najdou lidé, kteří jsou ochotní na něm pracovat. Jinak k dotazu - nezapomínejte na cenový vliv nezdaněných činností, možná, že jste právě nakousl věc, na které si příští docent velké hlavy postaví svoji disertační práci. Ale protože jím nechci a nikdy jsem být nechtěl (selský rozum mi postačí), nemíním si takovými zbytečnými (a neplacenými) rozbory kazit jinak docela pěkný den.
Jinak jsem rád, že se najdou ještě bystře uvažující lidé a s pozdravem
 
 
Dobrý den, jen v krátkosti, mám podobnou zkušenost co vy. Dokonce jsem telefonoval na URS a tam mi řekli, že ukazatele na měrovou jednotku jsou z náhodného výběru a tudíž orientační z toho co kde seženou.
Ceny samozřejmě taky sleduji, mám např. v databázi typový rodinný domek dřevěný, který firma staví za 3 300 Kč/m3 cena je včetně základové desky.
Druhá věc je ta, že firma bude stavět v Praze rodinný dům za jinou cenu než v okrese UO, kde já převážně oceňuji. Za pražské ceny by firma nebyla u nás konkurence schopná. Konzultoval jsem to se stavební firmou.....................   
Dle mého názoru je odpočet na svépomoc 20 % někdy málo. 
K Vašemu konkrétnímu případu, pokud doložíte co a kde ušetří, tak by to mělo být průchodné i když je asi nějaká hranice na svépomoc.
Já jsem oceňoval v poslední době jeden rodinný dům menší velikosti, již rozestavěný a klient si prakticky vše dělá sám............a uplatňoval na svépomoc více než 20 %.....
více k tomuto případu vám případně sdělím po telefonu
Jak dopadne Váš případ by mě také zajímalo.
 
S pozdravem
 

Zdravím pane inženýre,
mám obdobnou zkušenost jako Vy, i když ty rozdíly nejsou zase až tak velké jako
popisujete a je to i dost individuální. Samozřejmě by to bylo na podrobnější rozbor
té které situace, v současné době poskytují výrobci stavebních hmot různé slevy
apod., ale to stavební firma nezapočítá a ceník s tím taktéž nepočítá, rovněž ceníky
obsahují kromě kalkulovaného zisku a nákladů na materiál a mzdy (včetně povinných
odvodů) i tzv. výrobní a správní režii a to jsou značné částky - to vše odpadá při
svépomocné výstavbě - zde se také často pracuje na černo, příjmy z tzv. "melouchů"
se nedaní atd. - není proto problém podle mne ušetřit min. 20-40 ceny dle THU, URS
atd. v závislosti na rozsahu svépomocných prací.......
Je také zřejmé, že metodika banky toto "neumí nebo nechce" zdůvodnit a bude značně
obtížné v některých případech zdůvodnění rozdílů a mnoho žádostí o úvěr se tím
zkomplikuje, případně to opravdu u banky neprojde...ale třeba jim to po čase dojde.
Jinak je to téma na delší povídání, takže někdy na viděnou....
Přeji hezký den a zdravím Vás

Dobrý den,
mám obdobné zkušenosti. Také se ptám nakonec  za kolik to udělali.
Zajímá mne to, abych byl trochu v reálu.
Mohu potvrdit, že ti nejšikovnější ušetří až 30% proti našim cenám dle ÚRS a podobně.
Níže to zpravidla  nejde.
S pozdravem.

 

Dobrý den, je také otázka, co do toho kdo započte (přípojky inž. sítí, kuchyň, nejnutnější venkovní úpravy - většina lidí to nakonec v nákladech nerozliší a započte do ceny RD).
Já jsem tuto otázku dost podrobně sondoval před 2 roky v Kolíně. Kontaktoval jsem známé developery a sondoval, kolik je stojí RD v nákladech bez zisku. Neradi se o tom bavili, ale výsledek jsem vyhodnotil u standardního RD na 3800-4200 Kč/m3. Moje zkušenost s realizací RD 680 m3 je  bez přípojek, kuchyně, venk. úprav cca 2850 tis. Kč, t.j.4200 Kč/m3. Je v tom ale rekuperace, trojskla, centr. vysavač, venk. rolety, nadst,. zateplení, krb. Byla to svépomoc - zajišťování jednotlivých profesí, bez vlastní fyzické práce, bez zisku.
 
 
 
 
 
Dobrý den,
pro spořitelnu přechodně nepracuji ( v rámci selekce), ale podobný problém se objevuje u GEMB, a.s. při t.zv. hypotéce obráceně. Operují s podobnými částkami, ale...
viděl jsem nabídku na zdící materiál na dům 780 m3 za l40.000,- Kč (sleva 49ˇ%), obdobně letí dolů ceny dřeva, izolací, krytiny a pod. Nepídil jsem se, ale je nějaký server, kde si zadáte váš požadavek na materiál a tam se ozývají jednotliví dodavatelé.
 
 
 
Zdravím Vás pane inženýre.
Souhlasím s Vámi a mám také takové zkušenosti. Kriterium 20% pro svépomoc je velmi přehnaně nízké a banka tak ztratí výrazné množství klientů.
Pravdou v každém případě je to, že na stavbě se složka materiálu se zařízením a vybavením stavby může pohybovat podle typu a konfortu stavby od 45 do 55% celkových nákladů. Pokud tedy materiál někdo neukrade, pod toto procento se se stavbou nikdo nedostane. Navíc jsou některá speciální řemesla, která stavebník sotva pokryje svépomocí.
Mám za to, že omezení banky přišlo jako odezva některých spekulantů, kteří již v přímo v projektech nechali podhodnotit rozpočtem stavbu dokonce až na 50% a potom ještě chtěli bance prokazovat odpočet svépomocných prací. I já jsem konrétně takový případ zažil, když jsem kontaktoval projektanta, sdělil, že rozpočet udělal podle představ stavebníka, jak potřeboval. Potom většinou klient vyčerpá úvěr i své rezervní prostředky a nemá na dostavbu, i když zpočátku sám sebe přesvědčoval, jak to v pohodě zvládne.
Úsporu až 35% oproti správným rozpočtům si však ze zkušeností dokážu velmi dobře představit.
Zdravím

 

 

 

Ludvíku,
před mnoha lety byl standardně rozsah svépomocných prací v rozpětí až do 60%, když vezmeme tedy materiál ve výši 40% pak zůstává na ostatní 60% a z toho svépomoc 0-60% tedy z celku 36% a v zaokrouhlení běžně 40% bylo definováno.
Tedy uznatelné 20%  bez dokládání je na polovině možné výše.
Tvůj příklad:
 
 
 

Jasně, je to tak.

Dcera stavěla dům 3 podlaží, obdélník, nízká sedlová střecha, cca. 1000 m3.

Dost nadstandard : porotherm 440 mm + 15 cm polystyrén, tzrojskla, předokenní el. Rolety, podlahové topení, rekuperace, krb napojený na ÚT…

Svépomocí pouze :         Zemní práce – suterén polozapuštěný, takže nic moc

                                               Krov – dělal jsem já se švárou (já podával latě, švára je tesař J )

Naopak 50 cm želbet základová deska.

VŠECHNY ostatní práce nasmlouvány jednotlivě. Celkové náklady byly kolem 3 mil. Kč.

Vyčíslím to přesně a pošlu mail mgr. Mackovi, pošlu Vám kopii.

Rozpočtové ukazatele jsou jednoznačně nadhodnocené. Vemte jen náklady na rozpočet – NIKDO, snad kromě státu,  ani velké nadnárodní společnosti,   neplatí ceny dle honorářového řádu.

Zdravím a přeji hezký den,

 

Dobrý den,

 
       Myslím, že to moc komlplikujete. Přece jakákoliv jednotková cena za m3 či m2 násobená výměrou celé stavby není přesným odrazem celkových nákladů této stavby. K tomu tyto jednotkvé ceny nikdy!!! nesložily a ve stavení praxi se také běžně nepoužívají.  Mají spíše orientační, rámcově-plánovací význam. Každou stavbu musím přeci posoudit individuálně jak z hledista konstrukčního, materiálového, technického a výše jednotlivých standardů  prvků a konstrukcí. Pakliže stanovím reálnou realizační cenu odlišně od nějaké jednotkové ceny, tak ji musím umět zdůvodnit. Já již 30 let rozpočtuji a fakturuji, takže chápu, že mám možná větší skušenost i přehled o reálných cenách na stavbách, ale diskuze nad tím, že nějaké jendotková cena je nereálná mi připadá jako povídání studentů průmyslovky prvního ročníku v rýsovně. Existuje spousta možností jak cenu přesněji určít, položkový rozpočet, agregované, souborové, podílové ceny apod. Jestliže však nejsem zdatný v tvorbě a posuzování cen stavebních i montážních prací a beru za bernou minci pouze nějakou jednotkovou cenu, tak samozřejmě mohu být tlačen k nereálným hodnotám. Potom se na mě nezlobte, ale svoji profesní nezkušenost vydáváte za chybu systému, s kterou si neumíte poradit. Nereálné hodnoty po nás přeci nikdo nechce, stanovte reálné a zdůvodněte je a o to zřejmě šlo. Navíc rozpočty netvoříme, my je pouze posuzujeme a jetliže je předložený rozpočet díla odlišny od směrných či jednotkových cen s kterými pracuji ve věcné hodnotě, tak to musín umět zase posoudit  a říci kde je chyba.
 

 

Moje zkušenost je obdobná, s rozpočtem jsem již při ocenění také
zápasil.
Já mám dojem a potvrdilo se mi to např. když jsem ještě odebíral
podrobné sborníky ukazatelů rozpočtových nákladů z ÚRS, že tam byly
stavby i 20 let staré, u kterých se pořád jen indexovaly náklady na
aktální cenovou úroveň. Takže firmy používaly nadhodnocené ceny z
ceníku a za ty stavěly a výsledné ceny se opět používaly jako
ukazatele atd.. Mám dojem, že to tak funguje pořád, pokud si to
zákazník pořádně nepohlídá. Z vlastní zkušenosti na svém domě vím,
že pokud jsme měly nějakou firmu, tak jsme pořád jen platili a
stejně jsme je museli pořád kontrolovat. Pak jsme sehnali šikovného
zedníka a s ním jsme stavěli zhruba za polovinu.
Ale zejména u státních a podobných zakázek o tom asi nikdo nechce
slyšet.

 

Pane kolego, je to vždy otázka dohody, trh stagnuje a mnohde jdou firmy doslova za režii, aby přežily do lepších časů v budoucnu. Pravdou ale je, že mimořádně zdařilé know-how stavebníka co do pořiz.nákladů nemusí být tou v daném místě a čase obvyklou nákladovou cenou, a proto doporučuji ceníky RTS, ÚRS, apod.. sledovat, neboť extrémy mimořádností|(ať již ve směru nahoru nebo dolu) nemusí být bankami vnímány jako ty objektivizovaně trvalé a vždy regionálně typické. Názory na to, že se v Praze vždy musí stavět výrazně dráž než jinde také nejsou použitelné na všechny případy, Praha je plná firem z Moravy a Slovenska podrážející cenu dolů, materiály zde je možné sehnat v akcích a slevách rovněž levněji než jinde, takže mnohdy ani tato zásada neplatí. Pokud máte podat zprávu o tržní hodnotě(obvyklé ceně)k zástavě, tak Vás až tolik nákladová hodnota trápit nemusí, nicméně jistotu či nejistotu dostavby objektu ze strany banky celkem oprávněně chápu. Jednotný model na to ale asi nebude, jen cit a zkušenost odhadce, protože často bývají sliby-chyby i mnohá dodavatelská ujištění, že se s cenou vejdou pouze do .......Kč, pak je zkušenost jiná-vytahají zálohy, dokud stačí peníze tak staví, následně uplatňují vícepráce, které ani vícepracemi nejsou(a  ani být neměly), no a když dojde tok oběživa, tak se sbalí a jedou za štěstím s podobným modelem služeb jinam.

 


Pohlídat realizaci stavby k zdárnému výsledku a kvalitě je třeba, aby se na stavbě
sešli zkušený projektant s koordinovaným projektem na úrovni prováděcího, zahrnující
položkový rozpočt, odborně zdatná stavební firma pro hrubou stavbu a řemesla (může
jít o více subjektů) s odpovídajícím personálem vyučených řemeslníků (dnes jsou na
stavbě většinou zaučení, cizinci s nebo bez odbornosti ve stavebnictví a pod.), dále
potřebné odborné vedení stavby schopným stavbyvedoucím nebo mistrem s praxí,
kvalitní technický, případně autorský dozor nad realizací projekltu, denní sledování
kvality prováděných prací, t.j. dodržování projektem a rozpočtem schválených položek
materiálů s certifikáty, čerpání finančních prostředků, podrobněji vedeným stavebním
deníkem se specifikací ve vazbě na projekt a skutečnost (sledování souladu), s
dozorem (technickým nebo i aurorským) odborně a z praxe fundovaným, který vede
stavbu se znalostí jednotlivých D + M v celém rozsahu HSV a PSV PD, dále založit a
průběžně doplňovat dokladaci ke kolaudaci stavby a pro archivaci s projektem,
záručními listy, certifikáty, fotodokumentací, SD a SOD pro investora - stavebníka.
Rozsah tohoto procesu je velmi široký, je téměř nemožné aby se vše sešlo, tak, aby
šla stavba až do kolaudace jako dobře namazaný stroj, záleží pak zejména na vedení
stavby, zda včas podchytí vady a nedodělky, případně finanční úniky chybujících
subjektů zúčastněných na stavbě. Proto je potřeba i nekompromisnost investora a jeho
nástrojů k uhlídání funkce celého procesu ve schválených mezích po stránce
technické, kvality provedení stavebního díla a dodržení rozpočtu ze smlouvy o
realizaci, s eliminací požadavků na dodatky. Proto také dochází k takovému rozptylu
cen při realizaci RD, kdy jeden obdobný RD je za 3 další za 4 a v Praze třeba za 7
mil. Kč.., 

 

Ahoj Ludvíku,
myslím, že máš v zásadě pravdu. Pokud je investor řádný hospodář, udělá si rozbor cen a jednotlivé práce si domlouvá samoéstatně, na hrubou stavbu si pozve brigádníky, dostane se opravdu hodně dolů.
 
 

Dobrý den pane Šojdre,

Nevím asi Vás zklamu, ale úprava metodických pravidel v podstatě koresponduje s mými zkušenostmi. Podle mých zkušeností nelze svépomocí běžně ušetřit více než 20 % z ceny stanovené položkovým rozpočtem s doporučovanými cenami ÚRS nebo RTS, pokud vyšší dodavatel nezvyšuje ceny, aby do nich zamontoval 20 % kompletační přirážku a se svými subdodavateli pak obchoduje za běžné ceny. I s tím jsem se setkal, ale to lze z rozpočtu rozpoznat. Vždy nejdřív žádám položkový rozpočet a pokud není, teprve užívám některé z ukazatelů nebo porovnání s obdobnými novostavbami, ke kterým jsem měl pol. rozpočet nebo SOD. Tady chci připomenout, že rozpočtová cena na RD okolo 4500 Kč/m³ OP je nízká, a vyskytuje se obvykle jen u bungalovů s garáží se sedlovou střechou, která OP navyšuje. Ale u zděných RD i poměrně jednoduchých, kdy podkroví je nadupané (plně využité k bydlení), pohybují se rozpočtové náklady i 5750 Kč/m³ OP, tedy nad hranicí ukazatelů CÚ 2010/II, kde je uvedena hodnota 5.250 Kč. Vždy je třeba pečlivě posuzovat, jaké vybavení projekt a rozpočet obsahuje a jaký vztah má k zakládání stavby a předepsanému osazení do terénu, které může cenu zvýšit (jak jsem se setkal až o 600.000 Kč). Na druhé straně mohou být na venkově za spolupráce rodinného nebo vesnického klanu úspory i vyšší jak 20 %. Ze své dlouholeté praxe rozhodující roli a to i v běžné stavební má  cena a pořízení materiálu. Úspory na mzdách přicházejí v úvahu v podstatě pouze u prací HSV, výkopy základy, ter. úpravy, zdivo, stropy, na mzdách řemesel a subdodávek se nic neušetří. Když v zimě na venkově nakoupí cihly se slevou 30 %, dopravou svépomocí jen za naftu, dtto u krytiny, dřeva a pod, pak skutečně lze docílit úspory vyšší než 20 %. To mi ale musí klient doložit. Dále jsem se několikrát setkal i s tím, že projekt i ocenění je zpracováno s podkrovními místnostmi, které často včetně schodiště při kolaudaci chybí a jsou dopracovávány podle finančních možností klienta. Z konkrétního případu : ke kolaudaci stačilo, jeli dům uzavřen, má fasádu (stačí hrubá), uvnitř kuchyň, WC, koupelnu a vytápění, v místnostech jen bet. podlahy, nemusí být vnitřní dveře mezi obytnými místnostmi a chodbou, schodiště do podkroví nebylo a v tom se skutečně bydlelo. Vybavení se postupně dokončovalo podle finančních možností klienta. Tedy více něž 20 % proč ne? když to lze zdůvodnit.

 
 

Dobrý den,

dlouho jsem přemýšlel zda se zapojit do diskuze. Podle reakcí na Váš dotaz se musím pousmát. Nedávno jsem podobný případ řešil pro soud jako znalec v případě vypořádání BSM.

Nebudu Vás napínat, sleva při provádění prací svépomocí se pohybuje kolem 35 %, což vyplývá z oborového kalkulačního vzorce ve stavebnictví. Je zarážející, že se mi dostal při studiu spisu do ruky názor mých kolegů soudních znalců, ale i odhadců majetku, kteří o tomto pojmu nemají ani ponětí a stavařům dělají u laické veřejnosti potažmo u soudů a bankovních ústavů spíše ostudu. Přeji Vám mnoho zdaru v další práci, protože díky těmto „odborníkům“ neplním požadované kvóty v systému REV. Pohybuji se totiž přes den na stavbách a nemohu hlídat počítač, abych mohl „odkliknout“ do 10 minut další nabídku na nabídnutý odhad od banky.

 

 

Dobrý den,

jako odhadce pracuji v okrese Trutnov a řadu let jsem provozoval stavební výrobu včetně zpacování nabídek na stavební práce. Rovněž jako vás mě zajímají skutečné náklady stavebníků a při dohlídkách na novostavbách je zjišťuji. Dle své zkušenosti nejsem zdaleka tak optimistický jako vy. Předně cenu 4 500 - 4 750 Kč/m3 obestavěného prostoru nelze užívat paušálně. Předně si je třeba uvědomit, že je to cena za obestavěný prostor obytné části a příslušenstvím, tudíž všechny půdy, půdičky a další pomocné prostory je nutné ocenit cenou nižší. Dále je nutné se věnovat cenovým představám stavebníků, rozpětí různých stavebních materiálů, zejména na dokončovací práce je veliké. Někdo plánuje sprchový kout za 100 000 Kč, jiný má tuto částku plánovanou na celou koupelnu. Většinou však ti, kteří plánují materiály na dokončovací práce v nižší cenové hladině, si nakonec vyberou lepší materiály a vybavení a představy o nízké ceně jsou pryč.

K vašemu postřehu bych uvedl, že pokud někdo dokáže pouze zlepšením organizace stavět plně vybavené rodinné domy ve 100 % kvalitě za 3000 Kč/m3 může bez obav opustit své zaměstnání a věnovat se tomu profesionálně. Má zaručené velmi dobré zisky.  

Souhlasím, že se dá RD postavit i levněji než za rozpočtových 4 500 - 4 750 Kč/m2, ale odhadoval bych to tak maximálně o 10 %. Co se týká svépomoci, myslím, že na laické stavební práce (hrubá stavba a přípomoci řemesel) je 20 % rozpočtu přiměřených a souhlasím s bankou, že pokud si někdo plánuje provést elektroinstalaci či položit střechu, ať doloží, že to odborně zvládne.

A tak se nakonec dostávám na vámi uváděné ceny, tj. stroze vybavený RD s materiály v nižší cenové hladině 4 250 Kč/m2 - 20 % svépomoc = 3 400,- Kč/m2, pokud klient prokáže, že je elektrikář, táta pokrejvač a strejda instalatér, může se dostat s cenou i na vámi uváděných 3 000 Kč/m3. S vydaným opatřením spořky nemám tudíž žádný problém.

Závěrem ještě uvedu, že rozdělení nákladů stavby na jednotlivé funkční části dle programu Pluto, resp. oceňovací vyhlášky moc neodpovídá realitě a tudíž z něj nevycházím.

A úplně závěrem uvádu heslo, kterým se řídím celý život : "Lidem lze věřit maximálně 40 % a někdy i to je moc."

 

 

Vážený kolego, jsem soudní znalec v oboru pozemní stavitelství a současně i dělám posudky i odhady nemovitostí pro banky a podobně, mám ovšem takovou zkušenost, že stavby dnes prováděné na klíč jsou stavebními dodavateli postavené kvalitnější než stavby svépomocí, jakých zvěrstev se dokážou dopustit stavebníci co staví stavby svépomocí je s politováním velké množství všemožných pochybení ať už v izolacích a nebo dokonce i v hlavních nosných konstrukcích, dokázal bych o tom psát strašně dlouho. Pokud se jedná o ceny kvalitně postavené stavby která vydrží funkčně na dobu 100 let domnívám se, že údaje uváděné jsou objektivní a tedy 4500 až 4750 Kč/m3 je zcela přiměřený, pokud si někdo uspoří v nákladech a staví svépomocí, v mnoha případech takováto iniciativa je následně doprovázena nedostatky které se ovšem projeví až při bydlení v takovém domě. Mohl bych skutečně doložit ze své téměř padesátileté praxe řadu názorných příkladů.
S pozdravem
 
 

Dobrý den,

děkuji, že jste se pustil do diskuze ohledně svépomocných prací.

Dle zkušenosti z regionu Svitavy se ceny nových RD stavějí za nižší ceny, než dle cen URS, obvykle pod nebo kolem 4000 Kč/m3 OP.

Co se týká svépomocných prací tak si myslím, že úspora 20% za svépomocné práce je málo, myslím, že lze ušetřit 30-40% z ceny stavby na klíč.

Na druhou stranu jsem se setkal s podhodnoceným rozpočtem na výstavbu RD nadstandardního (trojskla, nadstandard. tep.izolace, vytápění teplovzdušné s rekuperací a klimatizací) dle rozpočtu cena kolem 2 mil Kč.

 

S pozdravem

 

 

 
Autor: Ludvík Šojdr  |  Datum: 27.10.2010 17:46